Você comprou um imóvel, pagou todas as parcelas, mas o vendedor nunca assinou a escritura definitiva? Ou a construtora encerrou as atividades, o antigo dono faleceu ou simplesmente não é mais encontrado? Nessas situações, o imóvel continua registrado em nome de outra pessoa, o que dificulta vender, financiar, fazer inventário ou até comprovar a propriedade.
Para esses casos existe a adjudicação compulsória, que, desde 2022, também pode ser feita diretamente no cartório, sem processo judicial, quando os requisitos legais estão presentes. Neste artigo, explicamos como ela funciona e quais cuidados tomar.
O que é adjudicação compulsória
Adjudicação compulsória é o meio legal para transferir o imóvel para o nome de quem o comprou e pagou, quando o vendedor não outorga (não assina) a escritura definitiva. Ela é usada, por exemplo, quando existe um contrato de promessa de compra e venda, um recibo de sinal ou uma cessão de direitos, o preço foi quitado e a outra parte não colabora, não é localizada ou já faleceu.
O Código Civil, nos artigos 1.417 e 1.418, assegura ao promitente comprador o direito de exigir a escritura definitiva. E, segundo a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), esse direito não depende de o contrato de promessa ter sido registrado no cartório de imóveis.
O que mudou com a via extrajudicial
Antes, a adjudicação compulsória só podia ser obtida por meio de ação judicial. A Lei 14.382/2022 incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) e passou a permitir que o pedido seja feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado. Em 2023, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) regulamentou o procedimento por meio do Provimento 150/2023, hoje incorporado ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial.
Na prática, a via extrajudicial tende a ser mais rápida que o processo judicial, mas ela não serve para todos os casos. Se houver discussão sobre o pagamento, dúvidas sobre o contrato ou oposição fundamentada do vendedor, o caminho pode ter de ser o Judiciário.
Como funciona o procedimento no cartório
De forma resumida, o procedimento extrajudicial envolve as seguintes etapas:
- Representação por advogado: a lei exige que o comprador seja representado por advogado no pedido.
- Ata notarial: um tabelião de notas lavra uma ata notarial que registra a existência do negócio, a identificação do imóvel, a quitação do preço e a falta de assinatura da escritura definitiva.
- Requerimento ao Registro de Imóveis: o pedido é apresentado ao cartório onde o imóvel está matriculado, com os documentos que comprovam a compra e o pagamento.
- Notificação do vendedor: o titular do imóvel (ou seus herdeiros) é notificado para se manifestar. Se não for encontrado, a notificação pode ser feita por edital.
- Análise e registro: não havendo impugnação aceita e estando a documentação em ordem, o oficial registra a transferência em nome do comprador, após o recolhimento dos tributos devidos, como o ITBI.
O que fazer se você está nessa situação
- Peça a certidão de matrícula atualizada. Ela mostra em nome de quem o imóvel está registrado e se há ônus, penhoras ou outras restrições.
- Organize a prova de pagamento. Recibos, comprovantes de transferência e declarações de quitação são essenciais.
- Tente o contato com o vendedor. Se ele estiver disponível, a escritura pode ser assinada de forma amigável, o que costuma ser o caminho mais simples.
- Verifique se o vendedor faleceu. Nesse caso, será preciso identificar o espólio ou os herdeiros, que passam a ser notificados no procedimento.
- Procure orientação jurídica antes de iniciar. Um advogado poderá avaliar se o caso se encaixa na via extrajudicial ou se é mais adequado buscar o Judiciário.
Documentos úteis
- contrato de promessa de compra e venda, cessão de direitos ou outro documento do negócio;
- comprovantes de pagamento e termo de quitação, se houver;
- certidão de matrícula atualizada do imóvel;
- documentos pessoais do comprador e, se possível, dados do vendedor;
- certidão de óbito do vendedor, quando for o caso;
- carnês de IPTU e contas de consumo em nome do comprador, que ajudam a demonstrar a posse;
- registros de tentativas de contato com o vendedor, como mensagens, e-mails ou notificações.
Cada caso precisa ser analisado
A adjudicação compulsória extrajudicial trouxe uma alternativa importante para quem pagou pelo imóvel e não conseguiu a escritura, mas o resultado depende da documentação disponível, da situação registral do imóvel e da postura do vendedor ou de seus herdeiros. Em alguns casos, outras soluções, como a usucapião ou o inventário, podem ser mais adequadas. Por isso, antes de qualquer medida, é importante que um advogado analise os documentos e explique os caminhos possíveis, com suas etapas e custos de cartório.
Se você pagou pelo imóvel e ainda não tem a escritura, conheça o nosso trabalho em direito imobiliário ou fale com a equipe pelo WhatsApp.
Dra. Silvia Leticia Ferreira Mazzuca, OAB/RJ 237.353, Mazzuca Sociedade Unipessoal de Advogados. Conteúdo de caráter informativo, que não substitui a análise individual do caso.
