Você comprou um apartamento na planta, mas a situação mudou: a renda diminuiu, o financiamento não foi aprovado, a família precisou mudar de cidade ou a obra está atrasada. Surge então a dúvida: é possível desistir da compra? E, se for, quanto do valor pago volta para o seu bolso?
Desde o fim de 2018, o distrato de imóveis comprados na planta segue regras específicas, criadas pela chamada Lei do Distrato (Lei 13.786/2018). Neste artigo, explicamos de forma simples o que a lei prevê, o que muda quando o atraso é da construtora e quais cuidados tomar antes de assinar qualquer acordo.
O que é o distrato e quando a Lei do Distrato se aplica
Distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda de comum acordo entre comprador e incorporadora. Quando não há acordo, fala-se em resolução do contrato, que pode ser pedida na Justiça. A Lei 13.786/2018 alterou a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/1964) e passou a definir quanto a incorporadora pode reter e em que prazo deve devolver os valores.
Essas regras valem, em geral, para contratos de imóveis em incorporação assinados já na vigência da lei. Para contratos mais antigos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que a nova lei não retroage, e os casos continuam sendo analisados com base no Código de Defesa do Consumidor e na jurisprudência anterior, como a Súmula 543 do STJ, que garante a restituição imediata das parcelas pagas: integral, quando a culpa é exclusiva da vendedora, e parcial, quando o comprador deu causa ao desfazimento.
Quando a desistência é do comprador: o que pode ser descontado
Se o comprador desiste ou deixa de pagar as parcelas, a lei permite que a incorporadora desconte do valor a ser devolvido:
- a comissão de corretagem, quando prevista no contrato;
- uma multa (cláusula penal) de até 25% do valor pago, como regra geral;
- até 50% do valor pago, quando o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação, regime que separa o patrimônio da obra das demais contas da incorporadora e precisa constar registrado na matrícula do imóvel;
- impostos, condomínio e uma taxa de fruição, se o comprador já tiver recebido as chaves e usado o imóvel.
Esses percentuais são limites máximos, e não valores obrigatórios. Além disso, as consequências do distrato precisam estar descritas com destaque no quadro-resumo, que deve abrir o contrato, e o comprador precisa ter dado anuência específica a essas cláusulas. Em 2026, a Quarta Turma do STJ reconheceu a validade da retenção de 50% em empreendimento com patrimônio de afetação, quando os requisitos da lei estavam presentes. Por isso, conferir a matrícula e o contrato é o primeiro passo.
Em quanto tempo o dinheiro deve ser devolvido
A lei também fixou prazos para a devolução do saldo, corrigido pelo índice previsto no contrato:
- Empreendimento sem patrimônio de afetação: pagamento em parcela única, após 180 dias contados do desfazimento do contrato.
- Empreendimento com patrimônio de afetação: pagamento em até 30 dias após o habite-se.
- Unidade revendida antes desses prazos: o saldo deve ser pago em até 30 dias da revenda.
Há ainda uma alternativa pouco conhecida: se o próprio comprador apresentar outra pessoa interessada em assumir o contrato, e ela for aprovada pela incorporadora após análise cadastral e financeira, a multa de 25% ou 50% não é aplicada.
Comprei no estande e me arrependi: existe prazo de 7 dias?
Sim. Quando o contrato é assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador tem 7 dias para desistir, com devolução integral dos valores, inclusive da corretagem. A comunicação deve ser feita por carta registrada com aviso de recebimento, e o prazo é contado da data de postagem. Passado esse período, o contrato passa a ser irretratável, e a desistência segue as regras descritas acima.
E quando o atraso é da construtora?
A situação é diferente quando quem descumpre o contrato é a incorporadora. A lei admite uma tolerância de até 180 dias corridos após a data prevista para a entrega, desde que esse prazo esteja expresso no contrato de forma clara e destacada. Ultrapassada a tolerância, e sem culpa do comprador, ele pode escolher entre:
- desfazer o contrato e receber de volta todos os valores pagos, mais a multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos, com correção; ou
- manter o contrato e receber, na entrega, uma indenização de 1% do valor pago para cada mês de atraso, corrigida.
As duas penalidades não se acumulam. Nesses casos, como a causa do desfazimento é da vendedora, não se aplica a retenção de 25% ou 50%.
O que fazer antes de pedir o distrato
- Leia o quadro-resumo do contrato. Ele deve informar o preço, a corretagem, as penalidades em caso de distrato e os prazos de devolução.
- Peça a certidão de matrícula do imóvel. É nela que se verifica se existe patrimônio de afetação registrado.
- Some tudo o que já foi pago. Organize os comprovantes de sinal, parcelas, corretagem e taxas.
- Verifique a data prevista de entrega. Se houver atraso além da tolerância, as regras são outras.
- Não assine o termo de distrato com pressa. Confira os valores e os prazos propostos antes de concordar.
- Considere a cessão do contrato. Encontrar um novo comprador pode evitar a multa.
Documentos úteis
- contrato de promessa de compra e venda e quadro-resumo;
- comprovantes de pagamento do sinal, das parcelas e da corretagem;
- certidão de matrícula atualizada do imóvel;
- extrato ou demonstrativo de pagamentos emitido pela incorporadora;
- mensagens, e-mails e notificações trocadas com a incorporadora;
- proposta de distrato recebida, se houver;
- documentos sobre o andamento da obra e a data de entrega prometida.
Cada caso precisa ser analisado
O valor a ser devolvido em um distrato depende de vários fatores: a data de assinatura do contrato, a existência de patrimônio de afetação, o conteúdo do quadro-resumo, quem deu causa ao desfazimento e a eventual entrega das chaves. A Justiça também pode avaliar se cláusulas do contrato são abusivas à luz do Código de Defesa do Consumidor. Por isso, antes de assinar qualquer acordo ou tomar uma decisão, é importante que um advogado analise os documentos e explique as alternativas disponíveis no seu caso.
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Dra. Silvia Leticia Ferreira Mazzuca, OAB/RJ 237.353, Mazzuca Sociedade Unipessoal de Advogados. Conteúdo de caráter informativo, que não substitui a análise individual do caso.
